Fehler bei der Übertragung von Immobilien

Wir hatten an dieser Stelle schon auf die Bedeutung von Immobilien zur Altersabsicherung hingewiesen. Angesichts der andauernden Niedrigzinsphase hat dieses Thema nichts von seiner Aktualität verloren. Wir möchten daher kurz auf einige Fallstricke bei der Übertragung von Immobilien hinweisen.

Bei Schenkung oder Vererbung von Immobilien ist zu berücksichtigen, dass die steuerrechtlichen Freibeträge schnell überschritten werden können. Dies ist ein Argument dafür, Immobilien frühzeitig zu übertragen, da die Freibeträge nach Ablauf von 10 Jahren wieder aufleben, bei weitsichtiger Planung also mehrfach genutzt werden können.

Bei einer Übertragung zu Lebzeiten ist dafür Sorge zu tragen, dass die Rechte der Übergeber gewahrt bleiben. Hierzu ist bspw. an die Vereinbarung eines Wohnungsrechtes oder eines Nießbrauchs zu denken. Gibt es mehrere Kinder und soll Streit vermieden werden, können Immobilien in eine Familiengesellschaft (einen „Familienpool“) eingebracht werden, an der die Kinder beteiligt sind.

Zudem ist bei Wohnungs- und Nießbrauchsrechten dafür Sorge zu tragen, dass vor Übertragung präzise geregelt wird, wer die Immobilie nutzen darf und wer welche Kosten trägt. Die gesetzlichen Regelungen hierzu sind nicht an den Einzelfall angepasst und für die Beteiligten häufig nicht umsetzbar. So sieht das Gesetz beim Nießbrauch vor, dass der Nießbraucher die Nutzungen, also die Mieteinnahmen, zieht und die laufenden Betriebskosten zu zahlen hat. Reparatur- oder Modernisierungskosten fallen allerdings den Eigentümern zur Last. Da diesen aber die Mieteinnahmen nicht zur Verfügung stehen, können sie häufig auch die Kosten nicht tragen.

Sollen Immobilien an entferntere Verwandte übertragen werden, sind die niedrigeren steuerlichen Freibeträge zu berücksichtigen. So besteht bspw. bei einer Schenkung an Nichten oder Neffen lediglich ein Freibetrag von 20.000,00 Euro. Daher kann es sinnvoll sein, Gegenleistungen zu vereinbaren, um die Schenkungsteuer zu verringern. Es ist allerdings Vorsicht geboten. Der Wert dieser Gegenleistungen kann der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Erfahrungsgemäß zahlt es sich insoweit aus, rechtzeitig fachkundigen Rat einzuholen, da nicht nur finanzielle Belastungen, sondern vor Allem familiäre Streitigkeiten vermieden werden können.

Stefan Horstmeier
Rechtsanwalt

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